L'impôt sur les échanges différés de l'investissement et Immobilier d'affaires

L'imposition résidence principale, le refinancement de remplacement résidentiel, Sec. 1034 exception est allé. Pertes en capital antérieures continuent de s'appliquer, si le bien est détenu en tant que propriété d'investissement et vendus à perte et que la perte peut être reportée pour jusqu'à 7 ans. Pour les personnes âgées de plus de 55 ans de la résidence principale ou d'exclusion à vendre résidentiel de la fiscalité est parti. L'impôt sur les échanges différés restent un moyen viable de report de l'imposition sur l'investissement immobilier.

Il est nécessaire d'analyser et de pré plan d'avant l'opération. Cette analyse doit être effectuée par un professionnel de l'impôt mis à jour l'échange différé comme ceux que nous avons sur la retenue. Non seulement vous avez besoin d'un conseiller fiscal, mais un avocat de l'immobilier, et un avocat expert de travailler avec eux - qui est un spécialiste des conséquences fiscales que, surtout ceux de l'impôt différé des transactions immobilières. Il doit y avoir des formes appropriées et des documents écrits avant que la transaction se fait. Cela nécessite une planification et un examen des limitations ainsi que d'une critique formelle et professionnelle des hypothèses et des décisions.

La plupart des agents immobiliers, les procureurs et les APC n'ont pas l'expertise suffisante pour vous guider dans un échange d'impôt différé légitime et défendable. La clé ici est défendable, comme l'IRS sera généralement vérifier la transaction d'impôt différé et si c'est fait correctement de sorte qu'il est facile à défendre, vous naviguerez à travers le droit de vérification pour peu d'argent ou pas. Votre profil d'imposition des particuliers et celle de vos identités d'entreprise et de la famille d'autres doivent être pris en compte dans les décisions. Il peut être nécessaire de reconfigurer à la loi, ajuster, et de compartimenter votre achat ou de vente - et d'un document de manière appropriée, avant de commencer à mettre une partie de la transaction par écrit. La planification est légalement fait avant et si elle est faite après l'opération, vous pouvez être responsable de la fraude. L'IRS ne prend pas de bien vouloir la fraude notamment en matière de biens immobiliers.

Par exemple, vous devez connaître votre facteur de droite de l'amortissement linéaire; des immeubles de placement qui est actuellement de 39 ans. Par exemple: Tout d'amortissement prises au cours de la propriété de l'immeuble sera repris dans une taxe recapture de la vente de la propriété.

Taxations fédérales et d'État doivent être combinées correctement, selon de nombreux facteurs qui doivent être étudiés par votre équipe de conseillers. Depuis l'imposition totale sur le gain est d'environ 35% du gain et de l'impôt recapture - vos frais aux professionnels peut être bien la peine de vous si elles améliorer votre situation fiscale. La technique d'impôt différé peut différer à plus tard ou d'éliminer votre paiement de l'impôt et la conséquence. Bien sûr, le seul moyen réel et d'habitude d'éliminer l'impôt, c'est de mourir. Il ya plusieurs façons de reporter l'impôt jusqu'à ce que la mort cependant. D'impôt différé stratégies sont parfois appelés des stratégies alternatives ou d'autres stratégies report d'impôt.

Remarque: si vous parlez avec quelqu'un, et ils parlent de libre échange de l'impôt ou VENTE TAX FREE de votre propriété, ils ne sont pas bien informés et donc il faut se méfier de tout autre conseil qu'on vous donne. Il ya, effectivement, rien de tel que la vente en franchise d'impôt ou de taxe de libre échange de biens immobiliers.

Échanger est un outil d'imposition effectif de la planification. Grand imposition potentielle peut donc être différée. Et, il ya des investisseurs avertis qui ont impôts différés sur des millions de dollars de propriétés pour des décennies et ainsi donné eux-mêmes plusieurs millions de dollars d'argent des investissements supplémentaires dont tirer parti de leurs richesses.

Échange de même nature peuvent maintenant être définies comme suit: tout type de biens immobiliers en échange d'un autre type de biens immobiliers.

Nous entendons des biens admissibles ou les propriétés - oui, il peut être plus de deux propriétés concernées, dans certains cas il peut y avoir plusieurs et vous n'avez pas à toujours voir ou même de savoir sur les propriétés d'autres impliqués. Vous aurez besoin de bons conseils toutefois, des conseils professionnels. Cet échange de tout type de biens immobiliers pour tout autre type de biens immobiliers n'est pas toujours vrai. Cette alternative report d'impôt n'est pas pour tout le monde. Certains propriétaires ne devraient pas différer.

Nous devons réaliser, ainsi, qu'il ya toujours un risque de vérification. Le plus grand des montants en jeu et plus suspects (selon l'IRS) que les participants à l'opération sont, le plus probable d'un audit IRS de la procédure est. S'il ya plusieurs millions de dollars en report d'impôt en cause, et surtout si une ou plusieurs des participants sont considérés comme des cibles d'audit par l'IRS pour une raison quelconque, vous pouvez devenir impliqué dans un contrôle fiscal coûteux. Le coût de l'audit, même si vous avez du succès dans la défense de vos décisions, peut être beaucoup plus grande que les reports d'impôt. Et si le report est rejetée il va y avoir des pénalités, amendes, intérêts et encore plus substantiels honoraires juridiques et comptables - ainsi que d'une déclaration modifiée dans certains cas, ce qui peut déclencher des conséquences plus et les vérifications encore plus. J'espère que je me suis fait tout à fait clair ici - obtenir de bons conseils de spécialistes juridiques et comptables sur ces échanges.

Il ya une ligne de temps, pour plusieurs des actes et des conséquences dans les échanges en fonction de l'IRS. En plus de calendrier il ya d'autres situations de qualification ou disqualification et ces situations comprennent l'utilisation des propriétés, avant, pendant et après l'opération par les familles concernées ou de leur, amis, associés, etc .. En plus des critères habituels pour les échanges, si les agents immobiliers, des investisseurs, des avocats, ou ceux qui achètent et vendent des biens immobiliers sont fréquemment impliqués dans les échanges; l'IRS fait spéciales, des règles plus restrictives qui se traduiront par un examen plus minutieux par l'IRS. En fait l'IRS peut faire jusqu'à raisons pour lesquelles ils pensent qu'une personne a besoin un examen plus minutieux; qui peut inclure des affiliations politiques, les relations avec les politiciens, votre position sociale, votre affiliation avec les juges, et les gens riches ou manifestement bien connu et même vos affiliations religieuses et de bienfaisance donnant les bénéficiaires. En fait, il peut y avoir un échange d'impôt différé qui va travailler pour un côté de l'échange et non pas pour l'autre personne ou entité concernée.

En outre, la cour de l'impôt porte sur l'intention pour l'utilisation, l'investissement, ou de l'achat et la vente - non seulement l'utilisation; passé, présent et avenir; des propriétés concernées, mais ce qu'ils pensent peut-être ou pourrait être les utilisations et les conséquences sur la base de tous les sortes de critères et même des intuitions qu'ils peuvent avoir. Ils ont également des règles détaillées sur ce que comme nature des échanges sont. L'échange doit également être interdépendants. Il ne peut y avoir de la réception ou le contrôle de la trésorerie ou d'autres actifs liquides provenant de la vente par l'un des échangeurs. Cela peut être compris allégement de la dette ainsi. N'importe laquelle de ces choses seront imposés. En fait, un refinancement d'un bien impliqués dans les deux ans ou moins seront désavouer le report d'impôt ainsi. Il existe également des délais et des critères de plusieurs temps qui sont impliqués qui doivent être acceptés et respectés.

Il ya certains termes spécifiques, la propriété abandonnée et bien de remplacement sont les termes les plus importants, après la phrase la plus importante définitive de tous: Comme Bourse de propriété Type. Grand assujettissement à l'impôt potentiel peut être différée, c'est-: aucun impôt n'est dû lors de la réception du produit; de votre investissement dans la qualification immobilier, que ce soit d'achat ou de vente, peut être maximisée en reportant l'impôt à payer, les conséquences, et en utilisant le différé dépenses. C'est, vous enregistrez et avoir l'utilisation de l'argent des impôts que vous n'avez pas à payer maintenant, et vous pouvez investir cet argent dans la propriété suivante, qui vous donne une capacité multipliée à investir et à mieux tirer parti de l'appréciation et le revenu. Par conséquent, vous aurez l'argent supplémentaire, et donc plus de fonds, d'investir dans une propriété encore plus grande ou de payer en espèces pour une propriété plus cher. Cela peut changer votre vie, votre vie en tant qu'investisseur, votre vie professionnelle, au moins.

L'échange ne doit pas être simultanée. Vous devez en général; identifier la propriété dans les 45 jours et de régler dans les 180 jours.

Il ya aussi des échanges différés, des échanges non simultanés, qui sont parfois appelés Starker échanges. Il peut être assisté d'un acheteur, retardé, Starker échange. Cet acheteur a aidé, l'échange différé, est fait avec l'aide de l'acheteur - en laissant à l'acheteur de posséder ou même de vivre dans la propriété pendant un certain temps. C'est presque toujours une mauvaise idée, une très mauvaise idée. Il ya aussi une telle chose comme un échange inverse Starker. Lors d'un échange Starker inverse du bien de remplacement est acquis avant la propriété abandonnée est vendue. Ces cas sont rares, insolites, possible et légal -, mais de ne pas être prise à la légère sans avocat adéquate impliqué dans toutes les facettes de votre planification.

Pour la protection de toutes les parties concernées, les contrats, tous les documents de change et de la paperasserie devrait être préparé par des spécialistes de l'impôt sur les transactions différées. L'agent immobilier ne devrait jamais, jamais, préparer les documents de change!

Il existe certains facteurs supplémentaires et des règles. Vous pouvez nommer jusqu'à trois propriétés possibles dans cette première période de 45 jours. Il ya aussi une règle appelée la règle des 200% d'agrégat où vous pouvez nommer severalproperties jusqu'à, mais pas plus de 200% de la valeur de la propriété abandonnée. Les biens détenus par une personne qui s'occupe de la propriété ne sont pas admissibles. Personnels les biens à usage d'habitation ne sont pas admissibles. D'intérêt dans la propriété de partenariat ne sont pas admissibles. Propriété refinancées ne sera probablement pas admissible si elle a été refinancée dans les deux dernières années. La propriété doit normalement être tenue pour l'investissement et généralement acquises et détenues pour l'appréciation et à la production de revenus tels que les revenus de location.

Voyons maintenant à la vente de résidences personnelles. Le gain sur une résidence personnelle n'a pas de taxe due sur la première tranche de 250 000 de gain pour une personne ou 500.000 $ un allégement fiscal pour un couple. Une résidence principale est celle qui réside dans une personne pendant 183 jours par an ou plus et aucun autre. Les facteurs qui déterminent la résidence principale d'une personne sont quatre; chacune montrant la même adresse résidentielle de cette réclamé: un permis de conduire; Magazine, journal, et les abonnements Internet, factures de services publics tels que télévision par câble, téléphone, etc qui sont envoyés à et de montrer l'adresse de résidence que les comptes, les factures de carte de crédit, chèques et d'épargne, carte d'électeur, liste de téléphone personnel dans les pages blanches.

Il ya beaucoup de pages de règles, règlements, codes, déterminations, code fiscal, les règles de location et de vacance, l'abandon conformément à la prescription, les déterminations d'intention, divers facteurs capricieux connues seulement de particuliers agents de l'IRS, les délais, les questions de divorce, l'utilisation temporaire, location , les questions d'inoccupation, ou l'abandon, les intentions documentées ou découvrable de la part des participants dans les transactions, les dispositions multiples sur de courtes périodes de temps, de travailler d'occupation connexe et les exigences d'inoccupation, l'utilisation des affaires personnelles de la propriété, les flux de revenus, les usages de la famille, la santé liés et documentés déménagement résidentiel ou aux exigences d'inoccupation, les affaires judiciaires et d'autres faits enregistrés, toutes sortes de besoins spéciaux et les problèmes fonciers, les dispositions du contrat d'acomptes provisionnels, diverses circonstances atténuantes et contingences défendables - qui aura une incidence sur la légalité de bonne foi et la solidité d'une transaction d'impôt différé. Il ya de nombreux points sur lesquels votre planification devrait être fondée. Il existe des techniques de planification d'urgence ainsi.

Vous pouvez même prendre certaines dépenses d'amélioration et de prendre un correctif en place des frais pour le travail effectué pour vendre la maison. Vous DEVEZ avoir: l'affirmation écrite des dépenses nécessaires qui sont nécessaires pour vendre la propriété. Soyez en mesure de prouver le travail a été fait dans les 90 jours du contrat de vente signé. Il ya aussi, maintenant, un maximum d'imposition de 20% sur la partie imposable du gain net sur la maison. Lois fiscales sont généralement appliquées séparément à chaque propriétaire ou co-propriétaire de la propriété, et chacun doit répondre aux exigences séparément et individuellement.

Prenez soin. Soyez préparé. Instruisez-vous et vous assurer que vos conseillers sont ainsi. Soyez juridiquement et financièrement, bien représentée et très professionnellement et personnellement méfier.

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Fin Remarque: L'article ci-dessus a été écrit sous la forme de notes pendant un cours, j'ai assisté à des échanges sur qui a été livré par plusieurs professionnels à temps plein dans l'entreprise de ces seuls types d'échanges. Ces notes doivent être considérées comme des conseils sous la forme de vous alarmer au point d'obtenir un avocat bon seulement. Vous savez peut-être les échanges de biens immobiliers que Starker échanges, 1031 ou 10-31 échanges ou même «libre d'impôt» des échanges. Ils ne sont PAS en franchise d'impôt, ils sont exonérés d'impôt différé! Soyez prudent.

Ne pas utiliser les informations contenues dans cet article pour faire de votre impôt final ou à la vente ou les décisions d'achat. Cette information est ici de vous donner suffisamment de données pour commencer à penser d'impôt différé - l'échange de biens immobiliers.

Ne pas prendre des décisions ou écrire des documents basés sur ces informations. Obtenez des conseils juridiques spécialisés d'experts dans cette affaire précise, non pas des avocats ou des comptables non spécialisés - et surtout pas de Realtors généraux tels que moi-même.

Demandez à voir les informations d'identification de toute personne qui cherche à vous conseiller, ils les auront ou non, les informations d'identification exactes et précises, par écrit, de leur capacité professionnelle pour vous servir. Si ce n'est pas, a choisi un autre professionnel pour vous aider. En fait, n'hésitez pas à me contacter et je vais vous mettre en contact avec ces professionnels de haut niveau qui sont à temps plein dans cette profession exacte.

Il ya des changements de la loi fréquemment sur ces formes de transactions et au moment où j'écris ce 31.10.2001 il ya plusieurs lois en cours de discussion et peut-être voté aujourd'hui qui va changer beaucoup de facteurs impliqués ici - je l'espère pour le mieux - afin d'aider les renforcer notre économie encore plus et de soutenir le secteur de l'immobilier dans lequel je travaille.

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